Investissement immobilier

L’investissement immobilier en nue-propriété vous permet de nombreuses opportunités patrimoniales (préparation de la retraite, développement de votre patrimoine, transmission), dans des conditions financières et fiscales avantageuses.

C’est quoi la nue-propriété ? La propriété regroupe plusieurs droits : occuper un bien, en percevoir les revenus, le vendre. Si une personne détient tous les droits, il est plein propriétaire. Si plusieurs personnes détiennent ces droits, la propriété est démembrée : on parle d’usufruitier (occuper le bien, percevoir les revenus) et de nu-propriétaire (détenir le bien en pleine propriété au terme de l’usufruit).

 Comment ça fonctionne ?

De la même manière que l’achat d’un bien en propriété, vous avez la possibilité d’acheter seulement une composante de celle-ci : la nue-propriété.

Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier neuf dont l’usufruit est détenu temporairement par une autre personne (l’usufruitier). Ce dernier est le plus souvent une personne morale (société, bailleur social, collectivité territoriale) qui achète l’usufruit pour une durée généralement comprise entre 15 et 20 ans selon les programmes commercialisés.

Pendant la durée du démembrement, vous ne pouvez pas utiliser le bien, ni en percevoir les revenus. Ce n’est qu’au terme de la durée de l’usufruit que vous serez pleinement propriétaire de l’appartement, sans coût supplémentaire.

Le prix d’achat de la nue-propriété du bien immobilier est attractif puisqu’on applique une décote qui représente généralement entre 35% et 45% par rapport au même bien acquis en pleine propriété. Elle correspond au montant des loyers théoriques que vous auriez dû percevoir si vous aviez pu louer le bien pendant le démembrement. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus le prix d’achat de la nue-propriété est réduit !

Vous n’avez aucune charge à payer, sauf les grosses réparations (remplacement des couvertures, maintenance des murs de soutènement), l’usufruitier paie les autres charges (factures d’énergies, impôts, travaux, etc.) et se charge de la gestion des immeubles (formalités administratives, entretien des bâtiments, recherche et sélection des locataires, recouvrement des loyers).

Vous ne pouvez pas louer le bien pendant toute la période de démembrement, vous ne percevez donc aucun revenu imposable. Vous ne pouvez pas l’occuper non plus.

Au terme du démembrement, vous devenez plein propriétaire du bien immobilier. Vous pourrez :

• Le conserver pour en percevoir des revenus réguliers ou l'occuper.
  
• Éventuellement en donner la nue-propriété à vos enfants pour anticiper la transmission à moindre coût, car la donation sera taxée uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
• Le vendre, afin de capter la plus-value mécaniquement réalisée. On considère en effet que le prix d'achat pour calculer la plus value correspond à la valeur en propriété au jour de l'acquisition de la nue-propriété. Cette solution est favorable, car l'usufruit est acquis gratuitement.

Vous pourrez aussi vendre ou donner la nue-propriété pendant le démembrement, sans avoir à obtenir l’accord de l’usufruitier. Mais il est préférable d’attendre la fin de cette période car le marché secondaire de la nue-propriété est assez limité.

 Combien ça coûte ?

Vous payez des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 7 à 8% du prix d’achat.

 Points de vigilance

La Nue-Propriété peut être payée soit au comptant (grâce à un capital dont vous disposez) ou à crédit. Toutefois le recours au crédit nécessite un flux de revenus important pour payer les échéances du crédit puisqu’aucun loyer n’est perçu pendant toute la durée du démembrement.

De plus, ce crédit ne sera pas déductible de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). En effet, si vous êtes soumis à l’IFI, l’achat de la nue-propriété n’a pas d’impact pendant la durée du démembrement car seul l’usufruitier peut être taxable à l’IFI sur la valeur de la nue-propriété.

Vous pourrez tout de même déduire les intérêts du crédit immobilier de vos autres revenus fonciers, à condition que le bien soit loué par l’usufruitier ou que ce dernier soit un bailleur social.

 Avantages/Inconvénients

 Exemple

Sophie a 47 ans, elle souhaite préparer sa retraite et envisage un investissement immobilier pour obtenir des revenus réguliers dans 15 ans. Pour son projet, elle dispose d’une somme d’argent de 260 000 €.

Sophie pourrait acquérir un bien immobilier dont la valeur en pleine propriété est de 428 000 €. Si elle achète la nue-propriété, pour un démembrement d’une durée de 15ans, celle-ci représenterait 56% de ce montant, soit environ 240 000 € auquel il convient d’ajouter les frais de notaire (+/- 8%) soit un montant total de 259 200 €.

Pendant 15ans, Sophie ne percevra aucun revenu, et ne paiera aucun impôt (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni IFI).

Vous souhaitez réaliser un investissement en nue-propriété ? Spécialiste de ce type de transaction, le cabinet JFD Patrimoine vous conseille pour vous aider à réaliser la meilleure transaction possible. Pour nous contacter, il vous suffit de remplir le formulaire ci-dessous. Notre équipe reviendra vers vous rapidement pour échanger de votre projet.